Home | News | Eventi | Links | Oroscopo | Community | Ricerca

TeleFree



Community
Nick:
Pass:
:: registrati!
:: persa la password?

sx Eventi dx
dal 18/11 al 29/02 Formia: All'Ariston di Gaeta tutto pronto per la Stagione Teatrale 2019-20
letture: 15150
dal 10/01 al 19/04 Golfo di Gaeta: XX corso di fotografia digitale
letture: 7927
dal 08/02 al 01/03 Itri: Ad Itri torna Sipario d'Autore Rassegna d'Arte e Spettacolo.
letture: 3401
dal 26/02 al 01/11 Sermoneta: Giardino di Ninfa, via alle prenotazioni online
letture: 22
29/02 Formia: Lettere di Rainer Maria Rilke e Lou Andreas-Salomé
letture: 894
Calendario Tutti gli Eventi
dw

sx Menù dx
 menu Home
 menu News
 menu Eventi
 menu Links
 menu Fototeca
 menu Oroscopo
 menu Ricerca

 menu Community
 menu Registrati
 menu Entra
 menu M. Pubblici
 menu M. Privati
 menu Invia una news
 menu Invia un link

 menu Info
 menu Disclaimer
 menu Netiquette
dw

sx Online dx
iscritti:15.614
visitatori:105
utenti:1
dw

sx Links dx
 links Abbigliamento
 links Agenzie Immobiliari
 links Agriturismo
 links Alberghi
 links Artigianato
 links Associazioni
 links Auto - Moto
 links Aziende
 links Banche
 links Bar e Pasticcerie
 links Biblioteche
 links Centri Commerciali
 links Chiese
 links Cinema
 links Comuni
 links Cultura e Spettacolo
 links Enti Locali
 links Eventi
 links Farmacie
 links I siti degli utenti
 links Il Territorio
 links Imprese Edili
 links Informazione
 links Medicina
 links Nautica
 links Parchi
 links Partiti Politici
 links Piante e Fiori
 links Ristoranti & Pub
 links Scuole
 links Sport
 links Stabilimenti Balneari
 links Studi Cine-Foto
 links Supermercati
 links Terapisti
 links Viaggi e Turismo

Links Tutti i Links
dw

sx Eventi Storici dx
mercoledì
26
febbraio
S. Arnoldo
Compleanno di:
sex Bavarese
sex billo07
sex corvodigomma
sex frank73
sex moikano
sex rossella26en...
sex tobia
nel 1938: La prima nave per passeggeri viene equipaggiata di radar.
nel 1952: Il primo ministro inglese Winston Churchill annuncia che la Gran Bretagna ha la propria bomba atomica.
dw

Home » News » Webzine » Diritto e Giustizia » I regolamenti contrattuali di ...
giovedì 18 settembre 2008
I regolamenti contrattuali di condominio...
... e vincolativita' dei limiti di destinazione delle cose di proprieta' esclusiva.
letture: 2401
.
.
Diritto e Giustizia: Secondo l'art. 1138 del codice civile ogni condominio può avere e quello in cui il minimo dei condomini è superiore a dieci deve avere un proprio regolamento nel quale siano stabilite le norme d'uso dei vari beni, le norme di funzionamento delle assemblee, i criteri di ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
La medesima norma su richiamata dopo avere posto i principi secondo i quali il regolamento viene formato pone un importante disposizione: " le norme del regolamento non possono menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e delle convenzioni, ed in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 2° comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137".
E' proprio su quest'ultima parte che si vuole portare l'attenzione del lettore ed in particolare si vuole evidenziare l'indagine sulla natura puramente regolamentare o contrattuale del regolamento condominiale. Il punto riveste particolare importanza la dove si vuole capire fino a che punto con un regolamento condominiale si possono apportare limitazioni delle facoltà e dei poteri dei condomini sulle proprietà esclusive con imposizioni di vincoli anche maggiori rispetto alla disciplina codicistica dell'art. 844 c.c.
Non è inutile in questa sede richiamarsi al dettato costituzionale secondo cui la legge, oltre a riconoscere ed a garantire la proprietà privata, ne determina i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale. Non per niente tra i limiti che la legge pone nell'interesse privato vi è quello delle immissioni il cui principio è quello secondo il quale ciascun proprietario, almeno in teoria, dovrebbe evitare che l'uso della propria cosa comporti conseguenze negative per l'immobile del vicino.
In pratica il limite insormontabile dell'immissione è dato dalla normale tollerabilità: il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità. E' ovvio che la valutazione di tale criterio viene supportata dalla normale destinazione di un bene, dalla condizione dei luoghi, dalla entità delle immissioni e dalla conseguenze sulle persone che vivono in un certo ambiente. Ora tale norma è sicuramente applicabile alla prassi condominiale e pertanto in mancanza di un regolamento condominiale avente natura contrattuale che vieti al singolo condomino (anche al conduttore a qualsiasi titolo oneroso o gratuito) un determinato comportamento all'interno dell'immobile di sua proprietà, la legittimità di tale comportamento deve essere accertata alla luce dei criteri che presiedono la valutazione della tollerabilità delle immissioni.
A questo punto è necessario ritornare un momento a quel principio sopra richiamato secondo cui " le norme del regolamento non possono menomare i diritti di ciascun condomino..." Bisogna dire che tale norma si riferisce ai regolamenti approvati a maggioranza, non già a quelli che vengono approvati da tutti i condomini, i quali hanno valore contrattuale e come tali possono imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche diverse o maggiori rispetto a quelle stabilite dalla citata norma, con l'obbligo del condomino di adeguarsi alla norma regolamentare in via immediata e diretta ex contractu per il generale principio espresso dall'art. 1372 c.c. E' opportuno qui richiamare gli indirizzi giurisprudenziali più accreditati sia di legittimità che di merito, i quali dimostrano uniformità di interpretazione per quanto riguarda i principi sopra espressi.
Secondo la Cassazione n. 6768 del 15.06.91 "le norme dei regolamenti condominiali che al fine di assicurare ai condomini un godimento pieno e tranquillo, sia delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, sia delle parti comuni dell'edificio, pongono limitazioni all'uso di esse, riducendo la naturale esplicazione del diritto di proprietà, hanno natura contrattuale e debbono perciò essere approvate - a differenza di quelle concernenti la disciplina dell'uso delle cose comuni e dei servizi condominiali - all'unanimità.
Esse inoltre vincolano gli acquirenti dei singoli appartamenti indipendentemente da qualsiasi trascrizione del regolamento, allorché essi negli atti d'acquisto, facendo esplicito riferimento al regolamento condominiale dimostrino di esserne a conoscenza e di approvare il contenuto, anche senza menzione espressa delle singole disposizioni".
Pertanto le limitazioni contenute in un regolamento condominiale che vanno ad incidere sul diritto di godimento delle singole proprietà esclusive, restringendolo, danno luogo a vincoli di natura reale configurabili come oneri reali . In ogni caso tali limitazioni considerata la loro natura convenzionale, esigono per la loro validità ed efficacia, l'adesione in forma scritta di tutti i condomini interessati. "Di conseguenza se queste limitazioni sono contenute in un regolamento condominiale, è necessario che questo rivesta le caratteristiche di regolamento contrattuale, cioè che sia predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio e successivamente accettato dai singoli condomini nei rispettivi atti di acquisto, o con atti separati, ovvero deliberato in assemblea dalla totalità dei condomini.
Per essere opponibile anche ai terzi acquirenti a titolo particolare dell'unità immobiliare, siffatto regolamento deve essere precisamente trascritto nei registri immobiliari: in mancanza esso deve essere richiamato ed accettato nel contratto di acquisto da parte del terzo" . "
Il regolamento di condominio può disciplinare le situazioni di diritto reale riguardanti le parti di proprietà esclusiva dell'edificio soltanto se abbia natura contrattuale e cioè quando sia stato predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio stesso ed accettato con i singoli atti d'acquisto, ovvero quando venga adottato con il consenso unanime dei condomini manifestato nelle forme prescritte" .
Così tutte le clausole che vanno ad incidere direttamente sulla sfera soggettiva dei condomini hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio. La Cassazione con sentenza n. 3848/85 stabilisce che il divieto a carico del condomino dell'edificio, di dare una determinata destinazione alla porzione di sua proprietà esclusiva, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto dominicale, non può derivare da una deliberazione assembleare, adottata con le maggioranze previste per la regolamentazione dell'uso e del godimento dei beni comuni (art. 1138 c.c.) ma presuppone un titolo convenzionale, con la accettazione del vincolo da parte del condomino stesso (in sede di acquisto della proprietà esclusiva, ove si tratti di vincolo predisposto dal costruttore od originario proprietario dell'edificio, o con separato atto successivo, ovvero anche con adesione alla decisione assembleare che introduce il vincolo medesimo).
In difetto di tale accettazione pertanto deve escludersi che una certa utilizzazione dell'alloggio di proprietà esclusiva possa di per sé costituire fatto illecito, avverso il quale sia dato al condominio od agli altri condomini facoltà di insorgere, salva restando la tutela di questi per gli eventuali pregiudizi che possano derivare dal concreto svolgimento delle attività inerenti a detta destinazione e dalle relative modalità (ad esempio, in caso di immissioni eccedenti la normale tollerabilità a norma dell'art. 844 c.c.).
"Le limitazioni al contenuto dei diritti di proprietà esclusiva spettanti ai singoli condomini introdotto con un regolamento di condominio approvato in assemblea, poiché generano dal lato passivo degli oneri reali incidendo sulle proprietà dei singoli, richiedono a pena di nullità, l'unanimità dei consensi dei condomini". In particolare quello che si vuole evidenziare in tale sede è il rapporto tra i contenuti del regolamento contrattuale di condominio ed i divieti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale.
Dopo avere esposto in sintesi quelli che sono gli aspetti di validità ed efficacia del regolamento condominiale contrattuale si vuole analizzare il contenuto delle eventuali clausole contenute nel regolamento e portatrici di limiti alle proprietà esclusive. Così dopo avere appurato che hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei condomini quelle clausole che incidono direttamente sulla sfera soggettiva dei medesimi è il caso di citare alcune importanti decisioni di legittimità emanate dalla Corte suprema. "I divieti ed i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale possono essere formulati nei regolamenti sia mediante elencazione delle attività vietate sia mediante riferimenti ai pregiudizi che si intendono evitare: nella prima ipotesi è sufficiente, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, verificare se la destinazione sia inclusa nell'elenco; nella seconda ipotesi è necessario accertare l'effettiva capacità della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti cui, con la norma, si vuole ovviare" .
"Quando l'attività posta in essere da uno dei condomini di un edificio è idonea a determinare il turbamento del bene della tranquillità degli altri partecipi, tutelato espressamente da disposizioni contrattuali del regolamento condominiale, non occorre accertare al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa costituisca o non immissione vietata a norma dell'art. 844 c.c., in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono sempre imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dalla indicata norma generale sulla proprietà fondiaria" .
Stante la su accennata giurisprudenza di legittimità ci pare giusto sostenere che nel caso in cui il regolamento di condominio faccia divieto di adibire i locali di proprietà individuale all'esercizio di attività tali da comportare un'alterazione nella condizione di tranquillità dei partecipanti alla collettività condominiale, la valutazione che si può fare delle attività svolte non può limitarsi solo alla rilevanza delle immissioni che ne derivano, in quanto la prescrizione regolamentare che fa riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare risulta intesa a salvaguardare la collettività proprio dall'onere di dovere sopportare quelle immissioni che siano in ogni modo causa di fastidio, ma deve estendersi anche a tutti i potenziali elementi di disturbo che una certa attività comporti incidendo sul bene oggetto di tutela.

di: Costantino D'Onorio De Meo


 Diritto e Giustizia: Prescrizione. Manlio Cerroni e la malafede dei giornalisti. Un indagato/imputato prescritto non è un colpevole salvato, ma un soggetto, forse innocente, NON GIUDICABILE, quindi, NON GIUDICATO!!!
letture: 1433
10 novembre 2018 di CONTROMAFIE
I poveri abbandonatiDiritto e Giustizia: Giornata mondiale della povertà L'attenzione agli ultimi
letture: 1694
13 giugno 2017 di marcellino
quando il processo è telematicoDiritto e Giustizia: Sito specifico dedicato al processo telematico https://avvfrancescofuscofondiitalia.wordpress.com/
letture: 1389
19 dicembre 2016 di Francesco Fusco
La morte di un ordine voluta da Papa FrancescoDiritto e Giustizia: Padre Manelli: archiviate le accuse contro il fondatore dei Francescani dell'Immacolata
letture: 2072
22 novembre 2016 di sweda
In questo modo, il pignorato non tornerà mai in possesso del proprio appartamentoDiritto e Giustizia: Agli immigrati le case pignorate
letture: 1547
29 ottobre 2016 di marinta
quando il processo è telematicoDiritto e Giustizia: Novità sul processo amministrativo telematico francesco fusco
letture: 1362
23 ottobre 2016 di Francesco Fusco
quando il processo è telematicoDiritto e Giustizia: Polizze assicurative responsabilita' civile e infortuni avvocato
letture: 1555
12 ottobre 2016 di Francesco Fusco
quando il processo è ... telematicoDiritto e Giustizia: Nuovo codice dell'amministrazione digitale in G.U. del 13/09/16, n. 214
letture: 1518
14 settembre 2016 di Francesco Fusco
francesco fusco 01/09/16Diritto e Giustizia: Modifiche al processo amministrativo telematico
letture: 1759
01 settembre 2016 di Francesco Fusco
francesco fuscoDiritto e Giustizia: Novità sul processo amministrativo telematico http://www.pergliavvocati.it/forum/viewtopic.php?f=2&t=239
letture: 1613
23 agosto 2016 di Francesco Fusco








:: Archivio News
:: Pagina Stampabile
:: Invia ad un amico
:: Commenta


News dello stesso autore:
.
Intercettazioni: Le regole matte della legge-bavaglio
letture: 2642
05 settembre 2010
.
Risarcimento del terzo trasportato e massimale (1)
letture: 2918
03 settembre 2010
.
Prescrizione Mills: "cosa" significa giuridicamente...
letture: 3256
01 settembre 2010
.
Il reato di diffamazione meriterebbe una modifica...
letture: 2701
30 agosto 2010
.
Portabilità del numero: la Corte di Giustizia Europea dice la sua
letture: 3304
21 agosto 2010
.
Codici, biliardo e tarocchi storia di un demolitore di miti
letture: 3668
19 agosto 2010
Prof. Franco Cordero
Le parole della nuova destra e l'arte dell'arrembaggio
letture: 3101
17 agosto 2010
.
Deontologia forense fai da te (2)
letture: 3465
16 agosto 2010
.
Solleciti per canone RAI già pagato
letture: 3394
15 agosto 2010
Il \
l Transito di Maria nella tradizione siro-occidentale
letture: 3395
15 agosto 2010